Чому молодь не може купити житло: оселя коштує від 3,6 до 14 річних доходів, 80% подорожчання з 1950 року дала земля, а демографія до 2040 року здешевить житло лише поза великими містами

01 · ОглядНаскільки недоступне житло у 2026 році: від 3,6 (Едмонтон) до 14 (Гонконг) річних доходів залежно від міста

Найпростіший показник доступності — скільки річних доходів коштує оселя. Звіт Demographia International Housing Affordability, який видає Чепменський університет (США), ділить медіанну ціну житла на медіанний дохід домогосподарства до податків. Видання 2026 року охоплює 96 великих ринків у восьми країнах за даними III кварталу 2025 року 10 M. Шкала: 3 і менше — доступно, 3,1–4 — помірно недоступно, 4,1–5 — серйозно, 5,1–8,9 — дуже недоступно, від 9 — вкрай недоступно 34 M.

За цим показником жодна з трьох великих англомовних країн не є доступною. Медіана в США — 4,5, у Британії — 5,2, у Канаді — 5,4; Канада — одна з двох країн звіту, де за рік доступність не покращилася 10 M. Найдорожчі ринки — Гонконг (14,1), Сідней (14,0), Сан-Хосе (11,3), Аделаїда (11,2) і Ванкувер (10,8) 11 M. Але розкид усередині однієї країни більший, ніж між країнами: у Канаді Ванкувер — 10,8, Торонто — 7,6, а Едмонтон — 3,6, і це третє місце з 96 за доступністю 35,36 M.

У доларах це виглядає так. За розрахунком Redfin, щоб купити типовий будинок у США і витрачати на житло не більше 30% доходу, у червні 2026 року треба було заробляти $109 796 на рік — трохи менше за рекорд $110 382 роком раніше. Для «стартового» будинку — $70 693 37 M. Медіанний дохід домогосподарства в США за 2025 рік — $87 460 38 H. Отже, для типового будинку медіанному домогосподарству треба заробляти приблизно на чверть більше, а «стартовий» за правилом 30% доступний: потрібно $70 693, або близько 81% медіанного доходу. Розрахунок Redfin припускає внесок 15%.

Другий показник — порівняння країни з її власним минулим. ОЕСР рахує індекс ціни до доходу на душу населення і показує, наскільки він вищий чи нижчий за довгострокове середнє цієї ж країни. У 2025 році найбільше перевищення мали Канада (150% середнього), Австралія (148%), Нідерланди (141%) і Португалія (133%). США — 112%, Британія — 116%, ОЕСР загалом — 108%. Нижче за власне середнє — Італія, Японія, Німеччина, Фінляндія і Південна Корея (48%) 12 H.

Динаміка за чверть століття показує два періоди зростання. Перший закінчився кризою 2007–2008 років: індекс ціни до доходу в США впав з 131 (2006) до 90 (2012), в Ірландії — з 163 до 79, в Іспанії — з 153 до 100 12 H. Другий почався з нульових ставок 2010-х і пандемії, а закінчився підвищенням ставок у 2022 році. Відтоді Нова Зеландія повернулася майже до рівня 2015 року (індекс з 136 у 2021 році до 103 у 2025-му), Канада — з 146 у 2022 році до 131 у 2025-му, реальні ціни в Німеччині впали на 17% 12 H. Водночас у Португалії, Іспанії й Нідерландах ціни порівняно з доходами після паузи 2023–2024 років знову зростають: у Португалії індекс за 2025 рік піднявся з 147 до 167.

Для молодих ці середні приховують головне. Загальна частка власників у США за рік не змінилася (65,0%), а серед домогосподарств з головою до 35 років знизилася з 36,4% до 35,2% — це падіння більше за похибку вибірки (±0,7 п. п.) 4 H. Медіанний вік першого покупця — 40 років, повторного — 62 3 H. Старші власники продовжують володіти житлом, а молоді купують його пізніше або не купують зовсім.

02 · МетодикаЯк вимірювати доступність житла: чотири показники, і кожен чогось не враховує

З 1991 року відношення ціни до доходу — індикатор H1 у системі житлових показників Світового банку й ООН; назву «медіанний множник» йому згодом дала Demographia 39 M. Воно зручне для порівнянь, але не враховує ставку кредиту, внесок і податки. Тому аналітики користуються ще трьома показниками. Кожен відповідає на інше запитання.

Правило 30% має бюрократичне походження. У 1969 році поправка Брука обмежила плату в державному житлі США 25% доходу мешканця, у 1981-му межу підняли до 30% з бюджетних міркувань 40 M. Євростат вважає «перевантаженими» домогосподарства, що витрачають на житло понад 40% наявного доходу. У 2024 році таких серед 15–29-річних у ЄС було 9,7%, серед усього населення — 8,2% 41 M.

Показники можуть давати протилежні вердикти. Найкращий приклад — ставка. За ставками Freddie Mac, платіж $1000 на місяць обслуговував 30-річний кредит приблизно на $72 тис. у 1981 році (ставка 16,6%), на $238 тис. у 2021-му (2,96%) і на $146 тис. у жовтні 2026-го (7,32%) (наш розрахунок) 13 L. Тобто за 40 років той самий платіж став обслуговувати втричі більший кредит, а за п’ять років — майже на 40% менший (−39%).

Тому відношення ціни до доходу в США за 2000–2025 роки зросло помірно, а платіж до доходу коливався сильно. За нашим розрахунком, платіж за кредитом на медіанний новий будинок (внесок 20%) забирав близько 29% медіанного доходу домогосподарства у 2000 році (ставка 8,05%), 20% — у 2020-му (3,11%), 33% — у 2023-му (6,81%) і 29% — у 2025-му 38,13 L. Відчуття кризи посилилося тому, що в 2020–2021 роках житло купували за рекордно низьких ставок. Міжнародний валютний фонд оцінює, що індекс доступності в США впав з приблизно 150 у 2021 році до близько 85 у 2024-му, у Британії — зі 105 до приблизно 70 (100 — межа доступності) 42 H.

Для молодих внесок часто є не меншим бар’єром, ніж платіж. В Австралії, за оцінкою державної ради з житла, на внесок треба відкладати 11,2 року, а новий кредит забирає 45,9% медіанного доходу домогосподарства 43 H. У США медіанне домогосподарство, що відкладає 10% доходу, накопичує 20% внеску на будинок за $409 тис. (медіана за оцінкою Гарвардського центру житлових досліджень) приблизно за 9,4 року, якщо ціни не ростуть (наш розрахунок) 38 L; якщо ціни й доходи ростуть на 3% на рік, — за 11 років (калькулятор у розділі 11). В Англії 31% перших покупців отримали допомогу родини чи друзів, ще 6% використали спадок 44 H. Калькулятори в розділі 11 дають змогу підставити власні цифри.

03 · ІсторіяВід 1870 року: 80 років рівних цін, 70 років зростання, і майже все зростання дала земля

Найдовший порівнянний ряд цін житла склали економісти Катаріна Нолль, Моріц Шуларік і Томас Штегер. Вони зібрали щорічні дані для 14 розвинених країн з 1870 по 2012 рік 5 H; згодом ряд продовжили до 2020 року в базі макроісторичних даних Jordà–Schularick–Taylor 6 M. Результат: з кінця XIX століття до середини XX реальні ціни житла в більшості країн загалом не змінювалися. Довоєнного рівня 1913 року вони в середньому досягли знову лише в 1960-х. Після Другої світової війни реальні ціни росли понад 2% на рік, і за 1900–2012 роки зросли приблизно втричі — майже все після 1950-го 5 H.

Один з найдовших відомих рядів для однієї вулиці — будинки на каналі Геренграхт в Амстердамі з 1628 по 2008 рік. За ним реальна ціна престижного будинку в центрі багатого торгового міста за 350 років лише подвоїлася 45 M. На такому тлі втричі вищі реальні ціни за 60 років після 1950 року — історичний виняток, а не норма, яку можна механічно продовжувати на майбутнє.

Звідки зростання? Ціну будинку можна розкласти на дві частини: вартість будівництва і вартість землі під ним. За розрахунком Нолль, Шуларіка і Штегера, з 1950 по 2012 рік реальні ціни житла зросли в 3,4 раза, вартість будівництва — в 1,6 раза, а ціна землі під житлом — у 7,3 раза. Земля пояснює близько 80% зростання 5 H. До 1960-х років реальні ціни землі в більшості країн майже не змінювалися: залізниці, трамваї, а потім автомобілі постійно розширювали територію, з якої можна доїжджати на роботу 5 H.

Порівняно із зарплатами картина складніша. Ми поділили індекс цін житла на індекс середньої зарплати в базі Jordà–Schularick–Taylor. З 1900 до 1970 року житло порівняно із зарплатами у більшості країн дешевшало: у США індекс упав з 299 до 90, у Нідерландах — з 332 до 110, у Норвегії — з 551 до 101 (1990 = 100). Після 1970 року напрям розійшовся. У Британії, Нідерландах, Норвегії й Австралії житло порівняно із зарплатами подорожчало приблизно вдвічі. У США (+31%) і Франції (+13%) — помірно. У Німеччині й Японії воно подешевшало (наш розрахунок) 6 L.

Дві країни-винятки корисні для українського читача. У Німеччині реальні ціни зростали приблизно на 4% на рік з 1961 до початку 1980-х, а потім до 2012 року падали приблизно на 0,8% на рік 5 H. Власне житло там має менше половини домогосподарств, решта орендує 46 M. У Японії ціни на основі вартості міської землі росли майже на 10% на рік з 1949 до кінця 1980-х, а потім падали приблизно на 3% на рік два десятиліття 5 H; за нашим розрахунком на даних JST, реальний індекс з 1991 до 2005 року знизився на 40% 6 L. Обидва приклади показують, що тривале зростання цін не є законом природи.

Масове власне житло з’явилося не тому, що будинки подешевшали в реальних цінах, а тому, що змінилися умови кредиту і зросли доходи. На початку 1920-х років покупцеві в США могли вказати внесок до 40% ціни й позику не довше ніж на 12 років; умови залежали від кредитора і штату 47 H. У 1933–1936 роках державна корпорація HOLC рефінансувала близько 1 млн іпотек, а з 1934 року Федеральне житлове управління страхувало кредити на 20–30 років із внеском від 10% 47 H. З 1940 по 1960 рік частка власників у США зросла з 43,6% до 61,9%, хоча реальна медіанна вартість односімейного будинку, де живе власник, зросла на 91% (наш розрахунок за двома таблицями переписів) 48 M. В Англії частка власників зросла з 25% у 1918 році до 51% у 1971-му — у 1950–1960-х роках зарплати росли швидше за ціни житла 49 H.

Хронологія нижче — коротка передісторія до 2000 року: від транспорту, що здешевив землю, до кредитних реформ і перших великих падінь цін.

04 · Віхи2000–2026: від дешевих кредитів до високих ставок — 63 події

Останні 26 років розпадаються на чотири періоди. У 2000–2007 роках кредит дешевшав, а банки охоче видавали іпотеки: іпотечний борг домогосподарств США зріс до 73% ВВП (наш розрахунок за даними ФРС і BEA) 50 L, а частка власників серед домогосподарств з головою до 35 років досягла піку 43,1% (2004) 4 H. У 2008–2015 роках криза різко знизила ціни в США, Ірландії й Іспанії, будівництво в США впало до 1,9 нової оселі на 1000 жителів (наш розрахунок за даними Census і BEA) 14 L, а в Англії майже половина домогосподарств з головою 25–34 років (48,2%) опинилася в приватній оренді 44 H.

У 2016–2021 роках дешеві кредити (іпотека в США — від 2,96% до 4,54%) і пандемія підняли ціни до рекордів у більшості багатих країн. З 2022 року ставки зросли: середня ставка іпотеки в США зросла з 2,96% до 6,81% за два роки 13 H. Ціни в частині країн знизилися — у Німеччині, Новій Зеландії, Канаді, Китаї, — але доступність покращилася мало де: у США платіж за кредитом на медіанний новий будинок зріс з 24% медіанного доходу у 2021 році до 33% у 2023-му (наш розрахунок) 38,13 L. В Україні цей період припав на війну, втрату населення і запуск державної іпотеки єОселя.

05 · ПричиниЧому житло подорожчало: земля поблизу роботи, низькі ставки, більше кредитів і менше будівництва

Економісти сходяться в переліку причин, але сперечаються про їхню вагу. Нижче — чинники в порядку того, наскільки сильні докази на їхню користь.

1. Обмежена пропозиція: міста не дають будувати там, де є робота

Едвард Глейзер і Джозеф Гьорко порівнюють ціну житла з вартістю його будівництва і називають різницю «регуляторним податком». Їхній висновок: у багатьох містах США різниця велика, і найімовірніше пояснення — обмеження забудови, хоча доказ не остаточний 51 H. Чан-Тай Сє і Енріко Моретті оцінили, що обмеження забудови в найпродуктивніших містах знизили зростання економіки США в 1964–2009 роках на 36% 52 H. Але у 2026 році інший економіст повторив їхній розрахунок, знайшов помилки в коді і отримав приріст ВВП приблизно в 100 разів менший за 3,7%, які мали б дати реформи 53 H. Тож масштаб збитку для економіки під сумнівом, а сам механізм — ні.

Будівництво в США на душу населення з піку 1972 року впало вдвічі: 9,5 нової оселі на 1000 жителів у 1972 році, 6,5 — у 2005-му, 1,9 — у 2011-му і 4,8 — у 2024-му (наш розрахунок за даними Census і BEA) 14 L. Оцінки нестачі житла в США — від 3,7 млн (Freddie Mac) до 5,5 млн осель (Національна асоціація рієлторів, 2020); Дослідницька служба Конгресу нагадує, що єдиної згоди щодо загального дефіциту немає 54 H. Різко зменшилася кількість маленьких будинків: у 1976 році будували понад 400 тис. односімейних будинків площею до 130 м² (понад 35% нових), у 2020-му — близько 65 тис. (7%), у 2024-му — 101 тис. (10%) 55 H. Продуктивність праці в будівництві США з 1970 року, за оцінками, знижувалася приблизно на 1% на рік 56 M.

2. Низькі ставки: 40 років зниження

Реальна (з поправкою на інфляцію) ставка за 10-річними облігаціями США знизилася з 6,9% у 1982 році приблизно до нуля в 2012-му і до −0,1% у 2020-му 57 M. Коли ставки знижуються, той самий платіж обслуговує більший кредит, і покупці підвищують ціни. Девід Майлз і Вікторія Монро з Банку Англії порахували, що зниження реальної безризикової ставки в 1985–2018 роках більш ніж повністю пояснює зростання цін житла порівняно з доходами у Британії, а стійке підвищення ставки на 1 п. п. у довгостроковій перспективі знижує реальні ціни приблизно на 20% 58 H.

Ставки і пропозиція не виключають одне одного. Ставки пояснюють, чому ціни зросли майже в усіх багатих країнах одночасно. Обмеження забудови пояснюють, чому в одних містах ціни ростуть набагато швидше, ніж в інших: у Сан-Франциско за 1950–2000 роки — на 458%, у середньому для 50 найбільших агломерацій — на 132% (розділ 08). Підвищення ставок у 2022 році створило нову перешкоду: власники з дешевими іпотеками не продають житло. У II кварталі 2026 року 49% іпотек у США мали ставку нижче 4% 59 M.

3. Більше кредиту

Іпотечні кредити в середньому для розвинених країн (10–14 країн, склад вибірки змінюється) становили 15% ВВП у 1950 році, 39% — у 1990-му і 76% — у 2020-му (наш розрахунок за даними Jordà–Schularick–Taylor) 6 L. В Австралії — з 6% у 1970 році до 91% у 2020-му. У США іпотечний борг домогосподарств зріс з 16% ВВП у 1952 році до 73% у 2007-му і після кризи знизився до 45% у 2025 році (наш розрахунок за даними ФРС і BEA) 50 L.

4. Менші домогосподарства і міграція

Попит на житло визначає кількість домогосподарств, а не людей. У США на одне домогосподарство припадало 3,3 жителя в 1968 році і 2,5 — у 2025-му. За цей час кількість домогосподарств зросла на 122%, а населення — на 70% (наш розрахунок) 60 L. Якби домогосподарства лишилися такими, як у 1968 році, США потребували б приблизно на 31 млн осель менше. У Британії чиста міграція з 2020 року дала 99% приросту населення 61 M, в Австралії у 2025 році — близько 73% 62 M.

5. Інвестори, іноземці й короткострокова оренда — менші чинники, ніж здається

Після податку для іноземних покупців у Ванкувері (серпень 2016 року) продажі за місяць упали на 19%, але вже в 2017 році повернулися до звичного рівня; у 2021 році на іноземців припало 1,1% угод з житлом у провінції 63 L. У районах, де іноземців було більше, ціни впали приблизно на 6% більше, ніж в інших 64 M. За дослідженням Баррона, Кунга і Просерпіо, збільшення кількості оголошень Airbnb на 1% підвищує оренду на 0,018%, а ціни — на 0,026% 65 H. Ефект помітний у туристичних районах, але не пояснює подорожчання житла в цілих країнах.

Субсидії попиту можуть підняти ціни

Якщо держава допомагає покупцям, а будувати більше не можна, допомога переходить у ціну. Британська програма Help to Buy, за дослідженням Кароцці, Гілбера і Ю, підняла ціни в Лондоні, де будувати складно, і не збільшила будівництва; біля кордону з Уельсом, де забудова легша, вона збільшила будівництво без помітного впливу на ціни 66 H. У Польщі програма «Безпечний кредит 2%» діяла з липня 2023 до початку січня 2024 року; реальні ціни з II до IV кварталу 2023 року зросли на 9,4% після падіння на 10,5% за п’ять попередніх кварталів 67,68 M. Це збіг у часі, а не доведена причина, але він відповідає механізму. Для української єОселі це той самий ризик (розділ 10).

06 · ОрендаПокоління оренди: молодь купує пізніше, орендує довше і довше живе з батьками

У США частка власників серед домогосподарств з головою до 35 років у 1982 році становила 41,2%, на піку 2004-го — 43,1%, у 2016 році впала до 34,5%, а в 2025-му була 37,0% 4 H. Сильніше постраждали 30–34-річні: з 57,1% у 1982 році до 46,6% у 2025-му. Серед 35–44-річних частка власників упала з 69,3% у 2005 році до 58,5% у 2015-му і лише частково відновилася. Водночас серед людей від 65 років вона зросла з 74,4% до 78,6%, тож розрив між найстаршими і наймолодшими збільшився з 33 до 42 п. п. 4 H.

В Англії «покоління оренди» досягло піку в 2013–2014 роках: 48,2% домогосподарств з головою 25–34 років орендували житло в приватних власників (у 2003–2004 роках — 21,4%), а власників було 35,8%. До 2024–2025 років частка власників відновилася до 47,7%, але середній вік першого покупця продовжує рости: 31,4 року у 2003–2004 роках і 33,9 — у 2024–2025-му 44 H. Приватні орендарі витрачають на оренду в середньому 40% доходу (з урахуванням державної допомоги), власники з іпотекою — 20%. 58% приватних орендарів кажуть, що колись планують купити житло 44 H. За даними Resolution Foundation (2016), близько 63% британців, народжених у 1946–1965 роках, мали власне житло до 30 років 75 M.

Оренда дорожчає швидше за доходи. У США індекс оренди житла в споживчих цінах за 2000–2024 роки зріс на 128%, тобто на 25% більше за інфляцію, а реальний медіанний дохід домогосподарства — на 16% (наш розрахунок; ряди очищено від інфляції різними індексами цін) 76,38 L. Кількість квартир з орендою до $1000 на місяць за 2014–2024 роки зменшилася з 8,3 млн до 5,8 млн (поріг у номінальних доларах). У 2024 році рекордні 22,7 млн домогосподарств-орендарів (49%) витрачали на житло понад 30% доходу, понад 12 млн — понад половину 16 M. У 2025 році кількість нових домогосподарств у США скоротилася на 16%: дослідники Гарварду пов’язують це з тим, що молоді не можуть дозволити собі орендувати окремо 16 M.

У Європі різниця між цінами і орендою ще більша. За 2015–2025 роки житло в ЄС подорожчало на 62%, а оренда в споживчих цінах — на 21% 15 H. В Угорщині ціни житла зросли в 3,7 раза (попередні дані), у Португалії, Литві, Болгарії й Чехії — у 2,5 раза. Фінляндія — єдина країна в нашій вибірці, де ціни за десять років знизилися, а оренда зросла на 18%. Купівля дорожчала значно швидше за оренду, тож купити житло ставало дедалі важче навіть тим, хто без проблем платив оренду.

Наслідок — молоді довше живуть з батьками. У 2025 році середній вік, у якому молоді люди залишають батьківський дім, у ЄС становив 26,3 року: від 21,3 у Фінляндії і 21,8 у Данії до 30,2 в Іспанії та Італії і 31,5 у Хорватії. З 2008 року він зріс в Іспанії на 1,8 року, у Греції — на 2,4 року, а в Німеччині й Франції майже не змінився 77 H.

Частка 25–34-річних, які живуть з батьками або фінансово пов’язані з батьківським домогосподарством, у ЄС у 2025 році становила 30,1%. У Хорватії — 62,3%, у Греції — 56,3%, у Польщі — 51,0%, в Італії — 50,7%, в Іспанії — 50,2%. У Німеччині — 13,5%, у Франції — 14,8%, у Фінляндії — 4,0%, у Данії — 3,9% 17 M. В Іспанії ця частка зросла з 33,2% у 2004 році, у Польщі — з 36,4% у 2005-му.

Чи погано орендувати? Не обов’язково. У Німеччині власне житло має менше половини домогосподарств 46 M, а молодь залишає батьківський дім у 24 роки 77 H. Проблема не в самій оренді. У США оренда забирає дедалі більшу частку доходу, а статки дедалі більше зосереджуються в старших поколінь. У США домогосподарства з головою до 40 років у 2026 році володіли 6,6% усіх статків проти 12,0% у 1989 році (за одним вторинним джерелом) 78 L. Там, де орендарі віддають власнику великий депозит, ризик несуть молоді: у Кореї до вересня 2026 року визнано 41 559 жертв шахрайства з депозитами «чонсе», 75,9% з них молодші за 40 років 79 M.

07 · СвітКраїни, що розвиваються, і Центральна Європа: у столицях, що швидко ростуть, ціни вже як на Заході, а доходи — ні

Проблема доступного житла існує не лише в багатих країнах, але виглядає там інакше. За оцінкою ООН-Хабітат, 2,8 млрд людей — близько 40% людства — не мають належного житла, захищеного права на землю чи базових води й каналізації; понад 1,12 млрд живуть у нетрях чи неформальних поселеннях, близько 300 млн — безхатні 23 H. У багатьох бідних країнах Азії й Африки іпотечний борг менший за 1% ВВП, тоді як у Нідерландах — 83% (дані Світового банку 2013 року) 80 M. Там житло будують самі, поступово, без кредиту, і висока частка власників не означає, що житло доступне.

Китай: ціни впали на чверть, але з дуже високого рівня

За індексом Банку міжнародних розрахунків, реальні ціни житла в Китаї з піку III кварталу 2021 року до I кварталу 2026-го знизилися на 24,7%, номінальні — на 21,9% 18 H. У вересні 2026 року ціни нових квартир у 70 містах були в середньому приблизно на 3% нижчими, ніж роком раніше, — 39-й місяць поспіль річного зниження 81 M. Продажі нового житла впали з понад 17 трлн юанів у 2021 році до 8,39 трлн у 2025-му — найменше з 2015 року 82 M.

Але падіння почалося з рівня, недосяжного для молоді. У першому півріччі 2019 року квартира в Шеньчжені коштувала 36,1 річного доходу, у Пекіні — 24,9, у Шанхаї — 24,6 (оцінка дослідницького інституту E-House) 19 M. Падіння на чверть не робить таке житло доступним. Частка нерухомості в активах китайських домогосподарств, за оцінкою Goldman Sachs, знизилася з 67% у 2021 році до 52% у 2026-му 83 M. За оцінкою PIIE 2012 року, власне житло мають близько 89% міських домогосподарств Китаю, і значна частина цього житла — спадок приватизації державних квартир: за робочим документом МВФ 2026 року, ринкове житло — лише близько 40% зайнятих міських осель 84 M. Нові покупці купують за ринковими цінами, а старші власники живуть у дешевому приватизованому житлі.

Туреччина: номінальне зростання цін — це переважно інфляція

З 2010 по I квартал 2026 року номінальний індекс цін житла в Туреччині зріс у 46 разів, а реальний — у 2,2 раза. Реальний пік припав на II квартал 2023 року; відтоді реальні ціни впали на 17,9% 21 H. У 2025 році номінальні ціни зросли на 29%, а реальні знизилися на 1,4% 85 M. Ціни в лірах ростуть так швидко, що накопичити на внесок важко; даних про зарплати й кредити молодих турків у нашому дослідженні немає.

Центральна і Східна Європа: одне з найшвидших зростань цін у ЄС

У I кварталі 2026 року реальні ціни житла порівняно з 2010 роком були вищими в Угорщині у 2,1 раза, у Чехії — в 1,6 раза, у Болгарії — в 1,5 раза, у Хорватії — в 1,5 раза, у Польщі — в 1,2 раза 86 H. У Болгарії реальні ціни за три роки (з I кварталу 2023-го) зросли на 37,6%, а в II кварталі 2026 року номінальні ціни зросли на 15,5% за рік — друге місце в ЄС після Португалії. 1 січня 2026 року країна перейшла на євро 86,87 M. Середня ставка іпотеки в Болгарії — 2,77%, в Угорщині — 9,08%, у Польщі — 6,91% 22 H.

Deloitte щороку рахує, скільки середніх річних зарплат до податків коштує нова квартира 70 м². За виданням 2026 року, найдорожче — у Вльорі (Албанія), понад 21 зарплату, у Празі — майже 17, найдешевше — у Турині, 4,7 22 H. За виданням 2025 року (ціни 2024-го), Прага (15,0) була третьою за дорожнечею після Амстердама (15,4) і Афін (15,3); у Братиславі — 12,3, у Будапешті — 11,4, у Варшаві — 9,7, у Кракові — 9,3 88 M.

Індія, Бразилія, Мексика, ПАР, В’єтнам

У Мумбаї платіж за іпотекою в 2025 році забирав 47% доходу домогосподарства, в Ахмедабаді — 18% 89 M. Реальні ціни в Індії на 8% нижчі за пік 2019 року, у Бразилії — на 23% нижчі за пік 2013-го, у ПАР — на 27% нижчі за пік 2007-го 90 M. У цих країнах обмеження — не ціна, а дохід і кредит: бразильська програма «Мій дім, моє життя» до листопада 2024 року уклала контракти на понад 1,1 млн осель, а дефіцит житла оцінюють у 6–7 млн 91 L. У В’єтнамі ціни нових квартир у Ханої в I кварталі 2026 року зросли на 26,5% за рік 92 M; за даними CBRE, квартира 60 м² у Ханої коштує близько 25 річних доходів (наш розрахунок) 93 L. Це близько до рівня Пекіна й Шанхая 2019 року (24,6–24,9) і нижче за Шеньчжень (36,1); методики різні, тож порівняння наближене.

08 · МістаСтолиці проти малих міст: розрив росте не щороку, але порожніють саме околиці

Чому житло в одних містах дорожчає вдвічі швидше, ніж в інших? Джозеф Гьорко, Крістофер Маєр і Тодд Сінай у дослідженні «міст-суперзірок» показали: реальні ціни в Сан-Франциско в 1950–2000 роках росли на 3,5% на рік — на 2 п. п. швидше за середнє для 50 найбільших агломерацій, тобто за 50 років зросли на 458% проти 132% у середньому для 50 найбільших агломерацій 94 H. Лас-Вегас за той самий час виріс до розмірів Сан-Франциско, але ціни там росли повільніше за середнє, бо місто дозволяло будувати. Висока ціна виникає там, де попит великий, а будувати не дають.

У Британії середня ціна житла в Лондоні в 1995 році була вдвічі вищою, ніж на Північному Сході Англії, у 2016-му — у 4,2 раза, а в 2025-му — в 3,4 раза 95 H. За 1995–2025 роки ціни в Лондоні зросли на 583%, на Північному Сході — на 303%. Але з грудня 2016 року Лондон подорожчав лише на 9%, а Північний Схід — на 35%. Реальні ціни в Лондоні, за оцінкою UBS 2025 року, приблизно на 20% нижчі за пік 2016 року 26 M. Різниця в цінах більша, ніж у доступності: житло в Лондоні коштує 10,6 річного заробітку, на Північному Сході — 5,0, бо в Лондоні вищі зарплати 2 H.

У США середній індекс цін п’яти дорогих агломерацій (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Маямі, Сіетл) з кінця 1995 по кінець 2025 року зріс у 5,3 раза, трьох старих промислових (Детройт, Піттсбург, Баффало) — у 3,1 раза, США загалом — у 3,7 раза (наш розрахунок: просте незважене середнє індексів агломерацій) 96 L. Але з 2019 року дешевші агломерації росли швидше (+60% проти +48%), а Сан-Франциско подорожчав лише на 15,8% проти 59,5% по країні 96 H. Агломерація, яка втрачає населення, може знецінюватися десятиліттями: у Детройті ціни з піку 2005 року до 2011-го впали на 41%, а повернулися до номінального піку лише в 2020-му 96 H.

Віддалена робота змінила розподіл попиту, але не так, як очікували. Попит перемістився з центрів великих міст у їхні передмістя, а в малі міста й села — майже ні 97 H. Частка робочих днів, які американці працюють удома, — 27,1% у 2025 році (у грудні 2019 року — близько 7% за іншим опитуванням), у січні–вересні 2026 року — близько 26% 98 H.

Японія: найчіткіший приклад

Японія старіє і скорочується з 2010-х років. У жовтні 2023 року в країні було 9 млн порожніх осель — рекордні 13,8% житлового фонду, удвічі більше, ніж у 1993 році. 3,9 млн із них — покинуті: не для продажу, не для оренди і не дачі 8 H. У префектурах Вакаяма і Токусіма порожніх осель 21,2% 27 M. Водночас офіційні ціни землі в префектурі Токіо в 2026 році зросли на 6,5% — найбільше серед 47 префектур, і вперше за 18 років Токіо очолив цей список 99 M. Середня ціна нової квартири в 23 районах Токіо за 2025 рік зросла на 21,8%, до 136 млн єн 9 M.

Корея показує те саме ще різкіше. Сеульська агломерація (Сеул, Інчхон, провінція Кьонгі) у 2023 році вміщала 50,7% населення країни 100 M. Народжуваність у Сеулі — 0,63 дитини на жінку, найнижча в Кореї, а офіційні оціночні ціни квартир у Сеулі в 2026 році зросли на 18,7% 101,102 M. У Пусані в червні 2025 року було 2 663 збудовані, але непродані оселі — найбільше з 2010 року 103 L.

У Китаї, за оцінкою Oxford Economics, ціни в менших містах третьої категорії з піку 2021 року впали не більш ніж на 30%, а в Пекіні й Шанхаї — менш ніж на 10% 20 M. Але інші показники дають інший порядок: у березні 2026 року ціни на вторинному ринку за рік упали на 7,4% у чотирьох найбільших містах і на 6,4% у 35 менших 104 M. У Німеччині в II кварталі 2026 року ціни квартир у семи найбільших містах за рік знизилися на 0,4%, в інших великих містах — зросли на 2,0%, у густонаселених сільських районах — упали на 1,8% 105 H. Стабільної премії столиць у німецьких даних зараз немає.

Висновок розділу обережний. Столиці не захищені від падіння: Лондон, Париж (близько 12% нижче рекорду кінця 2020 року) і Сан-Франциско подешевшали чи стоять на місці 106 M. Але там, де населення скорочується, першими реагують околиці: спершу росте кількість порожніх осель, потім падають ціни. Столиці переживають цикли, а околиці країн, що старіють, — тривалий спад.

Які міста виграють: поріг розміру на заході й сході ЄС і в Україні

Єдиного порогу, вище якого міста ростуть, немає: він залежить від регіону. Ми порахували зміну населення міст ЄС за 2014–2024 роки за класами розміру на даних Євростату (Urban Audit). На заході ЄС населення в середньому додали всі класи міст від 50 тис. жителів. На сході — лише міста від 500 тис.: 94% міст на 50–100 тис. і 84% міст на 100–250 тис. втратили жителів (наш розрахунок) 107 L.

Зміна населення міст у їхніх адміністративних межах з 2014 по 2024 рік, середнє за класом розміру; у дужках — частка міст, що втратили жителів. Наш розрахунок за Eurostat Urban Audit (urb_cpop1, 327 міст після очищення рядів).

На заході поріг ще нижчий. У Німеччині жоден клас громад у середньому не скоротився, навіть села до 1 тис. жителів (+0,7%); у Швеції громади ростуть приблизно від 5 тис. жителів, у Португалії — від 10 тис., у Фінляндії — від 20 тис. (наш розрахунок) 108,109 L. Виняток — Італія, де скоротилися всі класи громад. На сході діє інша закономірність: самі міста на 20–250 тис. втрачають жителів, а села й містечка навколо них ростуть. У Польщі у 2024 році населення зменшилося в 61 з 66 міст на правах повіту, виросли лише Варшава, Краків і Ряшів, зате повіти навколо Познані, Вроцлава й Гданська прибули 110 M. Тому правильніше міряти місто разом із зоною доїзду: для таких зон поріг зростання в ЄС становив близько 250 тис., на сході — близько 500 тис. (наш розрахунок) 111 L.

Ціни йдуть за розміром у рівні, але не в темпі. У восьми країнах ЄС квартира в місті до 100 тис. жителів коштує в середньому 0,91 ціни медіанного міста своєї країни, у місті на 250–500 тис. — 1,23, у місті понад 1 млн — 1,74 (наш розрахунок) 112 L. Однак з 2019–2022 років найшвидше дорожчають середні міста й передмістя: у Німеччині наприкінці 2025 року квартири у великих містах поза сімкою найбільших подорожчали за рік на 5,5%, у сімці — на 2,6% 113 M.

Куди їдуть люди. Молодь — у столиці: у Польщі кількість 20–34-річних у столичному регіоні за десять років скоротилася на 9,9%, а в решті країни — на 29,3% (наш розрахунок) 114 L. Іноземні мігранти — у найбільші міста: народжені за кордоном становлять 20,1% жителів міст ЄС і 7,8% жителів сіл 115 H. Переселенці з інших частин своєї країни, зокрема з сіл, частіше осідають у малих і середніх містах та передмістях. На сході ЄС села втрачають людей і через від’їзд (−2,0 на 1000 жителів на рік), і через природний спад (−3,6), а на заході міграція в села позитивна завдяки іноземцям (наш розрахунок) 116 L.

Україна схожа на схід ЄС, але поверх цього діє війна. Ціну визначає насамперед безпека, а вже потім розмір: однокімнатна в Ужгороді (115 тис. жителів) коштує $78 тис., у Львові — $77 тис., у Києві — $75 тис., а в Харкові (1,4 млн) — $25 тис. 117 M. Найшвидше дорожчають обласні центри заходу й центру на 100–400 тис.: за рік у Хмельницькому +20%, у Вінниці +17%, у Тернополі й Ужгороді +13%, у Києві +4% 117 M. Робота зосереджена ще сильніше за людей: на Київ разом з областю припадає 40,6% вакансій robota.ua 118 M. 46% переселенців живуть у Дніпропетровській і Харківській областях, Києві та Київській області, на сім західних областей — 13%; з тих, хто повернувся додому, 46% живуть у великих містах і передмістях 119 H.

Наша оцінка на 2040 рік L: на заході ЄС ростуть майже всі міста, крім віддалених сіл. На сході ЄС і в Україні — центри приблизно від 500 тис. разом із передмістями, а в Україні ще й безпечні обласні центри на 100–400 тис. Міста на 50–250 тис., з яких не можна щодня доїхати до великого міста, втрачатимуть жителів, а ціни там стоятимуть або знижуватимуться. Важить не кількість жителів, а час доїзду до великого ринку праці: містечко на 40 тис. за 40 хвилин від Києва росте, районний центр на 60 тис. за дві години від обласного — ні.

09 · ДемографіяКоли і де житло почне дешевшати через низьку народжуваність: на околицях — уже, у столицях країн з імміграцією — не до 2040 року

Ідея, що менше дітей означає дешевше житло, не нова. У 1988 році економісти Ґреґорі Менк’ю і Девід Вейл оцінили, що, якщо збережеться історична залежність цін від чисельності поколінь, реальні ціни житла в США за наступні 20 років суттєво впадуть, бо покоління покупців, народжене після повоєнного підйому народжуваності, менше 120 H. Прогноз не справдився: ціни зросли, за нашою оцінкою, через нижчі ставки, ширший доступ до кредиту і менші домогосподарства. Це головна пересторога для всіх демографічних прогнозів цін.

Сам ефект існує, але він невеликий. Банк міжнародних розрахунків на даних 22 розвинених країн за 1970–2009 роки оцінив, що старіння населення гальмуватиме реальне зростання цін житла в США приблизно на 0,8 п. п. на рік протягом 40 років, у Європі та Японії — сильніше 25 H. Для Японії дослідники оцінили демографічну складову зміни цін землі в 2012–2040 роках у −2,4% на рік 121 H. Для порівняння: ставки і пропозиція змінюють ціни на 10–20% за кілька років, як у 2022–2025 роках у Німеччині, Новій Зеландії й Канаді.

Хто скорочується до 2040 року

За середнім варіантом прогнозу ООН 2024 року, населення віком 25–64 років — основні покупці житла — з 2025 по 2040 рік скоротиться на 18,2% у Південній Кореї, на 17,7% в Італії, на 15,2% у Японії, на 14,5% у Німеччині, на 13,2% в Іспанії, на 10,9% у Китаї, на 9,8% у Польщі і на 9,0% в Україні. У країнах з імміграцією воно зросте: у Британії — на 3,6%, у США — на 4,9%, у Канаді — на 5,7%, в Австралії — на 8,3% 7 M.

Домогосподарств стане менше пізніше, ніж людей

Попит на житло визначає кількість домогосподарств, а вони дрібнішають: самотніх людей і пар без дітей стає більше. Тому домогосподарств менше стає на 10–20 років пізніше, ніж людей. У Японії населення скорочується з 2010-х років, а кількість домогосподарств, за прогнозом Національного інституту населення, досягне піку лише в 2030 році (57,7 млн) і знизиться до 52,6 млн у 2050-му; частка домогосподарств з однієї людини зросте з 38% до 44% 24 M. У Токіо пік очікують у 2035 році 122 M. При цьому Японія продовжує будувати: у 2023 році на одне домогосподарство припадало 1,16 оселі 8 H.

У країнах з імміграцією домогосподарства ростуть і далі. У США, за прогнозом Гарвардського центру житлових досліджень, за 2025–2035 роки додасться 8,6 млн домогосподарств, а за 2035–2045 роки — 5,1 млн. За низької імміграції — 6,9 млн у 2025–2035 роках (оцінку 3,2 млн для 2035–2045 років ми не змогли підтвердити) 123 M. В Англії, за прогнозом Управління національної статистики Великої Британії, кількість домогосподарств зросте з 23,5 млн у 2022 році до 25,9 млн у 2032-му і 28,9 млн у 2047-му; у 2022–2032 роках — приблизно на 242 тис. на рік 124 H.

Що це означає до 2040 року

Ми бачимо три групи країн (наша оцінка на основі даних вище) L:

• Країни з імміграцією (США, Британія, Канада, Австралія). Кількість домогосподарств, за прогнозами для США й Англії, росте до 2040 року і далі; у Канаді й Австралії росте населення віком 25–64 років. Демографічного зниження цін до 2040-х років тут не буде; доступність визначатимуть ставки і будівництво.
• Країни, де населення вже скорочується (Японія, Корея, Італія, Німеччина, Іспанія, Китай, Польща). Покупців віком 25–64 років до 2040 року стане на 10–18% менше, а кількість домогосподарств почне падати приблизно з 2030–2035 років. Тиск на ціни посилиться в 2030-х, але насамперед на околицях: у Японії порожні оселі зосереджені далеко від великих міст, а ціни в Токіо ростуть.
• Країни, що втрачають населення через війну й еміграцію (Україна). Тут демографія вже зараз переміщує попит: у західні міста і столицю, а не з них (розділ 10).

Навіть у Японії дані не підтверджують сценаріїв різкого падіння. Частка порожніх осель за 2013–2023 роки зросла лише з 13,5% до 13,8% 8 H; прогнози, за якими до кінця 2030-х років порожньою стане кожна третя оселя, відомі лише з переказів у пресі і суперечать один одному. У Китаї населення скорочується четвертий рік поспіль: у 2025 році народилося 7,92 млн дітей, померли 11,31 млн 125 M. МВФ оцінює, що базовий попит на нове житло в Китаї в 2024–2033 роках буде на 35–55% нижчим, ніж у попереднє десятиліття 126 H. Це приклад великої економіки, де демографія вже знижує попит на нове житло, — але разом із кризою забудовників, а не замість неї.

10 · УкраїнаУкраїна: понад 90% домогосподарств мають власне житло, але однокімнатна в Києві коштує 5–7,5 річної зарплати, а іпотеку має 0,4% домогосподарств

Українська ситуація не схожа ні на американську, ні на західноєвропейську. У червні 1992 року державне житло безоплатно передали мешканцям. Тому власне житло мають понад 90% домогосподарств. За опитуванням Cedos 2019 року в містах від 100 тис. жителів, лише 25% власників житло купили; 32% успадкували, 26% отримали від держави через квартирну чергу, а з тих, хто купував, кредитом скористалися лише 4% 28 M. За оцінкою Housing Europe, приватна оренда — 4,8% житлового фонду, соціальне житло — 0,1%; соціальних осель у країні близько 1100 127 M. Молода людина без батьківської квартири потрапляє на ринок, де майже немає ні доступної оренди, ні кредиту.

Ціни і зарплати

Станом на 1 липня 2026 року медіанна ціна однокімнатної квартири на вторинному ринку Києва — $69,9 тис. (+8% за рік), або близько $1690 за м² 29 L. У серпні медіана двокімнатної — $107 тис., трикімнатної — $155 тис. 128 M. За розрахунком LUN за зарплатами з вакансій Work.ua, однокімнатна в Києві коштує близько 7,5 середньої річної зарплати; наприкінці березня 2026 року було 7,6 проти 8 роком раніше 29,129 M. За середньою київською зарплатою Держстату (47 115 грн на місяць у травні 2026 року) виходить близько 5 років (наш розрахунок) 130 L. Вторинний ринок Львова ($1700 за м²) зрівнявся з київським ($1690), а новобудови у Львові ($1500) дорожчі за київські ($1330) 29 M.

У доларах житло в Києві дешевше, ніж на піку 2008 року: тоді різні агентства називали $2,5–3,4 тис. за м² 131 M. Методики різні, тому точне порівняння неможливе. Зарплати в доларах водночас зросли: середня київська — з $434 на місяць у 2010 році до $954 у 2025-му, по Україні — з $283 до $623 (наш розрахунок за даними Держстату і курсом НБУ) 132,133 L. За нашим розрахунком, квартира 50 м² коштувала 16,7 середньої київської зарплати у 2014 році і 24 — у 2015-му, а нині — близько 6 L. Тобто за показником «ціна до зарплати» доступність у Києві нині краща, ніж у 2014–2015 роках (зарплат за 2008 рік у нас немає). Але молодь цим майже не може скористатися, бо іпотека фінансує лише близько 3% угод з житлом.

Оренда однокімнатної квартири в Києві в II кварталі 2026 року — близько 18 тис. грн на місяць, майже без змін за рік; у Львові — 21 тис., в Ужгороді — 22,5 тис. 29 M. Це приблизно 38% середньої київської зарплати (47 115 грн у травні 2026 року) і 58% середньої по Україні (30 961 грн) (наш розрахунок) 130 L. У прифронтових Харкові й Запоріжжі оренда за рік зросла на 75% і 60% — з дуже низького рівня. За оцінкою RDNA5, половина переселенців, які орендують житло, віддають за нього понад третину доходу, 18% — понад половину 31 M.

єОселя: державна іпотека, яка стала майже всією іпотекою

Програму запустили в жовтні 2022 року. Ставка 3% діє для військових, силовиків, медиків, учителів і науковців (з грудня 2025 року — і для мобілізованих), 7% — для переселенців, ветеранів і з серпня 2023 року для всіх, хто не має житла. Строк — до 20 років, внесок — від 20% (від 10% для людей до 25 років) 134 M.

Розбіжність у кількості кредитів, яку часто цитують у пресі, пояснюється датами. 18 122 кредити на 30,1 млрд грн — станом на 14 липня 2025 року; 20,25 тис. — на 30 вересня; 21,86 тис. на 37,4 млрд грн — на 11 грудня; 22,6 тис. на 38,9 млрд грн — на кінець 2025 року 135 M. Цифру 17 451 кредит на 28,8 млрд грн ми в першоджерелах не знайшли; судячи з обсягу, вона відповідає даті до середини липня 2025 року (наше припущення) L. Станом на серпень 2026 року видано близько 28 тис. кредитів на ≈49 млрд грн 30 M. Станом на 14 липня 2025 року 45% позичальників мали 26–35 років, 33% — 36–45 років 135 M.

єОселя дає 93–97% усіх нових іпотек у країні. Іпотечний портфель банків на 1 червня 2026 року — 50 млрд грн (+35% за рік), але іпотеку має лише близько 42 тис. домогосподарств, або 0,4%, а кредит фінансує близько 3% угод з житлом 30 M. Нові іпотеки видають 12 банків із 59 136 M. Держава фінансує програму облігаціями під 11–16% річних (випуски грудня 2025 року — 11–14%), а кредитує під 3–7% 137 M; бюджет на 2026 рік — 17,1 млрд грн 138 M. З 9 лютого 2026 року діють обмеження ціни: у Києві — до 66 178 грн за м² 139 M. 15 жовтня 2026 року уряд ухвалив молодіжну модель: 7% у перші три роки, 10% — з 4-го по 10-й рік, 12% — далі, мінус 2 п. п. за кожну народжену чи усиновлену дитину 140 H.

Розділ 05 показав, що субсидії покупцям там, де будувати складно, переходять у ціну. Частка новобудов серед кредитів єОселі зросла з 33% у 2024 році до 60% у 2025-му 141 M, тож програма частково фінансує будівництво, а не лише перепродаж наявних квартир. Сертифікати єВідновлення додають попиту на той самий обмежений запас житла: до червня 2026 року компенсації отримали 206 тис. родин на 103,9 млрд грн, близько 33 тис. родин уже купили житло за сертифікати 142 M.

Війна, будівництво і демографія

За оцінкою RDNA5, до кінця 2025 року пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду, це торкнулося 3 млн домогосподарств; на відновлення житла за 10 років потрібно близько $90 млрд 31 M. У 2025 році в країні ввели в експлуатацію 9,55 млн м² житла (−2,1% за рік), понад половину — індивідуальні будинки; у Києві — 1,19 млн м² (−15,6%), у Київській області — 1,99 млн м² 143 M.

Населення України, за оцінкою Світового банку, скоротилося з 52,2 млн у 1991 році до 44,3 млн у 2021-му і 37,7 млн у 2023-му 32 M. Інститут демографії ім. Птухи оцінював населення в липні 2024 року в 35,8 млн, з них 31,1 млн — на підконтрольній території 144 M. Народжуваність — близько 1 дитини на жінку 32 M. Наприкінці 2025 року за кордоном залишалися 5,2 млн біженців, усередині країни — 3,7 млн переселенців 145 H. Прогноз Світового банку на основі даних ООН — 35,3 млн у 2040 році і 32,0 млн у 2050-му; демографічна стратегія уряду — 28,9 млн у 2041 році (відома з публікацій у пресі) 32,33 L. Сільське населення, за оцінкою Світового банку, скоротилося з 17,0 млн у 1990 році до 13,7 млн у 2020-му (−19%); значення за 2022–2025 роки (11,5–12,6 млн) модельні 32 M.

Що це означає для житла до 2040 року (наша оцінка) L. Попит зосереджується в Києві, Львові й західних обласних центрах, куди переїхали переселенці і де безпечніше. Там ціни, імовірно, триматимуться, а доступність визначатимуть зарплати і кредит, а не демографія. У селах і малих містах, особливо на сході й півдні, житла стає більше, ніж людей, і воно знецінюватиметься. Головна невідома — скільки біженців повернеться після війни: від цього залежить різниця близько 6 млн людей між прогнозами (35,3 і 28,9 млн).

11 · ПрогнозДо 2040 року: офіційних прогнозів ціни до доходу немає, а повернення низьких ставок 2010-х не очікують ні ФРС, ні Fannie Mae, ні МВФ

Довгострокових прогнозів цін житла на 2040 рік офіційні установи не публікують. Є прогнози ставок, кількості домогосподарств, будівництва і цін на 1–5 років. З них можна скласти картину.

Ставки: низьких ставок 2010-х не буде

У вересні 2026 року члени Комітету з відкритого ринку ФРС оцінювали довгострокову ставку в 3,2% (центральний діапазон — 3,0–3,6%), а ФРС уперше за три роки підвищила ставку до 3,75–4,00% 146 H. Fannie Mae в жовтні 2026 року прогнозувала ставку 30-річної іпотеки на рівні 7,5% упродовж усього 2027 року і зростання цін житла лише на 0,6% 147 M. МВФ зазначає, що більшість прогнозів не передбачають повернення довгострокових ставок до доковідного рівня 42 H. Отже, ставок близько 3%, на яких трималися ціни 2010-х років, у прогнозах немає.

Будівництво: цілі не виконуються

За оцінкою Канадської іпотечної та житлової корпорації (CMHC), щоб до 2035 року повернути доступність 2019 року, країна має будувати 430–480 тис. осель на рік; за нинішніх умов будуватиме близько 245 тис. За базовим сценарієм житлові витрати в 2035 році забиратимуть 52,7% доходу домогосподарства проти 40,3% у 2019-му; навіть за подвоєння будівництва — 41,1% 148 M. В Англії за перші 26 місяців роботи уряду додано близько 438 тис. осель — близько 29% цілі 1,5 млн, хоча минуло 43% часу 149 M. Австралія, за оцінкою державної ради з житла, досягне цілі 1,2 млн осель на рік-півтора пізніше, ніж планувала 43 H.

Ціни: помірне зростання в номіналі, у реальних цінах — від −1% (Лондон) до +6% (Британія) за п’ять років

Savills у червні 2026 року прогнозувала падіння цін у Британії на 2% у 2026 році і зростання на 18,5% за п’ять років до 2030-го; у Лондоні — на 10,6%, на Північному Заході — на 25% 150 M. З урахуванням власного припущення Savills щодо інфляції це близько +6% у реальних цінах для Британії і близько −1% для Лондона (наш розрахунок) L. UBS у вересні 2026 року бачила високий ризик бульбашки лише в Цюриху і Токіо; реальні ціни в 23 великих містах за рік зросли в середньому на 0,5%, у Сеулі — понад 10%, а у Ванкувері й Торонто впали приблизно на 10% 151 M. У Китаї МВФ оцінює базовий попит на нове житло в 2024–2033 роках на 35–55% нижче, ніж у попереднє десятиліття 126 H. Кліматичне подорожчання страховки, за оцінкою First Street, може знизити вартість житла в США до 2055 року на $1,47 трлн; найбільше страховка подорожчає в Маямі, Джексонвіллі, Тампі, Новому Орлеані й Сакраменто 152 M.

Наша арифметика: як ціна до доходу могла б знизитися до 2040 року

Доступність може повернутися без обвалу цін — через інфляцію і зростання доходів. Візьмемо медіану Британії за Demographia — 5,2 річного доходу — і порахуємо, якою вона буде в 2040 році за різних припущень (наш розрахунок) L:

Щоб до 2040 року повернутися до рівня 4, номінальні ціни мають 14 років рости на 2 п. п. повільніше за доходи. Після краху 1989 року реальні ціни в Британії впали на 30% за сім років 6 M; після 2007 року індекс ціни до доходу в Ірландії знизився вдвічі за п’ять років 12 H. Тобто такий сценарій можливий, але історично він приходив через кризу, а не плавно.

Перевірте на своїх цифрах

Наша оцінка: що імовірно до 2040 року

12 · МежіЧесність і обмеження

13 · ЗапитанняЧасті запитання

14 · ДаліЧитайте також

15 · ДжерелаДжерела і методика

Номер у тексті веде до джерела. Мітки: H — первинне джерело (державна статистика, центральний банк, наукова стаття), M — вторинне джерело або звірене з кількох, L — оцінка, одне непідтверджене джерело або наш розрахунок. Методика: дев’ять напрямів дослідження, кожен перевіряв окремий незалежний рецензент (202 пункти: 148 підтверджено, 36 уточнено, 18 не вдалося перевірити; спростувань немає). Потім два рецензенти перевірили готовий текст.. Ряди для графіків узято з дослідницьких файлів автоматично, без ручного переписування.

1. ONS — Housing affordability in England and Wales: 1997 to 2016. ons.gov.uk H
2. ONS — Housing affordability in England and Wales: 2025. ons.gov.uk H
3. National Association of Realtors — Profile of Home Buyers and Sellers 2025. nar.realtor H
4. Census Bureau — Housing Vacancy Survey, частка власників за віком (таблиця 17 і випуск за II кв. 2026 року). census.gov H
5. Knoll, Schularick, Steger — «No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012», American Economic Review, 2017. dallasfed.org H
6. Jordà–Schularick–Taylor Macrohistory Database, випуск R6 (CC BY-NC-SA 4.0). macrohistory.net M
7. ООН — World Population Prospects 2024, середній варіант (через Our World in Data). ourworldindata.org M
8. Статистичне бюро Японії — обстеження житла і землі 2023 року. stat.go.jp H
9. Real Estate Economic Institute — ціни нових квартир у Токіо, 2025. nippon.com M
10. Demographia International Housing Affordability 2026 (Chapman University) — національні медіани, за Mortgage Professional. mpamag.com M
11. Demographia 2026 — десять найменш доступних ринків, за Aussie. aussie.com.au M
12. OECD Analytical House Price Indicators. sdmx.oecd.org H
13. Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (через FRED). fred.stlouisfed.org H
14. Census Bureau / HUD — завершене житлове будівництво (через FRED). fred.stlouisfed.org H
15. Eurostat — індекс цін житла (prc_hpi_a) і індекс оренди в споживчих цінах (prc_hicp_aind). ec.europa.eu H
16. Harvard Joint Center for Housing Studies — State of the Nation’s Housing 2026 (за NLIHC). nlihc.org M
17. Eurostat — 25–34-річні, що живуть з батьками (ilc_lvps08). ec.europa.eu M
18. Bank for International Settlements — індекс цін житла Китаю (через FRED). fred.stlouisfed.org H
19. E-House China Research Institute — ціна до доходу в містах Китаю, I пів. 2019 року. yicaiglobal.com M
20. Oxford Economics — ціни житла в Китаї за ешелонами міст, вересень 2025 року. oxfordeconomics.com M
21. Bank for International Settlements — індекси цін житла Туреччини (через FRED). fred.stlouisfed.org H
22. Deloitte Property Index 2026. deloitte.com H
23. ООН-Хабітат — асамблея 2025 року (за UN News). news.un.org H
24. Національний інститут населення і соціального забезпечення Японії (IPSS) — прогноз домогосподарств, 2024. ippjapan.org M
25. Takáts — «Ageing and asset prices», BIS Working Paper 318, 2010. bis.org H
26. UBS Global Real Estate Bubble Index 2025. ubs.com M
27. Обстеження житла і землі 2023 року — порожні оселі за префектурами (за вторинним джерелом). nippon.com M
28. Cedos — опитування про житлові умови, 2019. cedos.org.ua M
29. LUN Статистика — звіт за II квартал 2026 року. lun.ua M
30. Асоціація українських банків — іпотечний ринок, 2026. aub.org.ua M
31. Світовий банк, ЄС, ООН і уряд України — П’ята оцінка збитків і потреб (RDNA5), лютий 2026 року. cedos.org.ua M
32. Світовий банк — World Development Indicators і прогнози населення. api.worldbank.org M
33. Стратегія демографічного розвитку України до 2040 року (за Українською правдою). life.pravda.com.ua L
34. Demographia — шкала доступності за медіанним множником. dailyhive.com M
35. Demographia 2026 — Торонто, Монреаль, Калгарі. dailyhive.com M
36. Demographia 2026 — Едмонтон серед найдоступніших ринків, за Daily Hive. dailyhive.com M
37. Redfin — дохід, потрібний для купівлі типового будинку, серпень 2026 року. redfin.com M
38. Census Bureau — медіанний дохід домогосподарства (через FRED). fred.stlouisfed.org H
39. Показник «ціна до доходу» (Світовий банк / UNCHS, Housing Indicators Programme) і медіанний множник Demographia. en.wikipedia.org M
40. Поправка Брука (1969) і правило 30% (1981). en.wikipedia.org M
41. Eurostat — перевантаження житловими витратами за віком. ec.europa.eu M
42. МВФ, Finance & Development — доступність житла, грудень 2024 року. imf.org H
43. National Housing Supply and Affordability Council (Австралія) — звіт 2026 року. nhsac.gov.au H
44. English Housing Survey 2024–2025 — основний звіт і таблиці. assets.publishing.service.gov.uk H
45. Eichholtz — індекс цін будинків на Геренграхт, Амстердам (за МВФ, Finance & Development). imf.org M
46. Bundeszentrale für politische Bildung — частка власників житла в Німеччині (Mikrozensus 2022). bpb.de M
47. Federal Reserve Bank of Richmond — історія іпотеки в США (HOLC, FHA). richmondfed.org H
48. Census Bureau — історичні таблиці переписів житла (власники і вартість житла). www2.census.gov H
49. English Housing Survey 2013–2014 — тенденції форм власності. assets.publishing.service.gov.uk H
50. Federal Reserve Financial Accounts (Z.1) — іпотечний борг домогосподарств. fred.stlouisfed.org H
51. Glaeser, Gyourko — «The Economic Implications of Housing Supply», Journal of Economic Perspectives, 2018. aeaweb.org H
52. Hsieh, Moretti — «Housing Constraints and Spatial Misallocation», AEJ: Macroeconomics, 2019. nber.org H
53. Greaney — коментар до Hsieh і Moretti, AEJ: Macroeconomics, 2026. aeaweb.org H
54. Congressional Research Service IN12628 — оцінки нестачі житла в США. congress.gov H
55. NAHB / Census — будівництво малих односімейних будинків. congress.gov H
56. Goolsbee, Syverson — продуктивність у будівництві США (NBER, 2023; за Chicago Booth Review). nber.org M
57. Federal Reserve Bank of Cleveland — реальна 10-річна ставка. fred.stlouisfed.org M
58. Miles, Monro — «UK house prices and three decades of decline in the risk-free real interest rate», Bank of England SWP 837. bankofengland.co.uk H
59. Wolf Street — частка іпотек зі ставкою нижче 4%, II кв. 2026 року. wolfstreet.com M
60. FRED — населення і кількість домогосподарств США (наш розрахунок). fred.stlouisfed.org L
61. ONS — внесок міграції у зростання населення Британії. migrationobservatory.ox.ac.uk M
62. Australian Bureau of Statistics — чиста міграція і приріст населення 2025 року. macrobusiness.com.au M
63. BCREA — вплив податку для іноземних покупців у Ванкувері. web.bcrea.bc.ca L
64. UBC Sauder — ціни в районах з іноземними покупцями після податку 2016 року. org-www.sauder.ubc.ca M
65. Barron, Kung, Proserpio — «The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents», Marketing Science, 2021. pubsonline.informs.org H
66. Carozzi, Hilber, Yu — Help to Buy і ціни житла, Journal of Urban Economics, 2024. researchonline.lse.ac.uk H
67. Bank for International Settlements — реальний індекс цін житла Польщі (через FRED). fred.stlouisfed.org H
68. Bank.pl — строки програми «Безпечний кредит 2%». bank.pl M
69. Greenaway-McGrevy, Phillips, So — реформа забудови в Окленді (робочі документи 2023–2024). motu-www.motu.org.nz M
70. Redfin і Zillow — оренда й дозволи на будівництво в Остіні. texastribune.org M
71. TU Wien (2025) за даними Statistik Wien — муніципальне житло у Відні. repositum.tuwien.at M
72. SingStat — Population Trends 2026 (домогосподарства в житлі HDB). singstat.gov.sg M
73. Федеральний конституційний суд Німеччини — рішення про берлінське обмеження оренди, 2021. goerg.de M
74. Jofre-Monseny, Martínez-Mazza, Segú — регулювання оренди в Каталонії 2020 року. diposit.ub.edu M
75. Resolution Foundation — власне житло за поколіннями, 2016. cityam.com M
76. Bureau of Labor Statistics — індекс оренди основного житла (через FRED). fred.stlouisfed.org H
77. Eurostat — середній вік, у якому молодь залишає батьківський дім (yth_demo_030). ec.europa.eu H
78. Federal Reserve Distributional Financial Accounts — статки за віком (за вторинним джерелом). eco3min.fr L
79. Міністерство землі Кореї — визнані жертви шахрайства з «чонсе» (за вторинним джерелом). koreajoongangdaily.com M
80. Світовий банк — іпотека відносно ВВП у країнах з різним доходом (блог, 2013). blogs.worldbank.org M
81. Держстат Китаю — ціни нового житла в 70 містах, вересень 2026 року (за Trading Economics). tradingeconomics.com M
82. Держстат Китаю через Caixin — продажі нового житла 2025 року. caixinglobal.com M
83. Goldman Sachs — частка нерухомості в активах домогосподарств Китаю (за вторинним джерелом). scmp.com M
84. МВФ — робочий документ про сегменти міського житла Китаю, 2026. imf.org M
85. Global Property Guide — ціни житла в Туреччині 2025 року. globalpropertyguide.com M
86. Bank for International Settlements — реальні індекси цін житла Центральної Європи (через FRED). fred.stlouisfed.org H
87. Eurostat через BTA — ціни житла в Болгарії, II кв. 2026 року. bta.bg M
88. Deloitte Property Index 2025 (за Notes from Poland і Expats.cz). notesfrompoland.com M
89. Knight Frank — Affordability Index (Індія), 2025. business-standard.com M
90. Bank for International Settlements — реальні індекси цін житла Індії, Бразилії, Мексики, ПАР (через FRED). fred.stlouisfed.org M
91. Міністерство міст Бразилії — програма «Minha Casa Minha Vida» (за Mercado & Consumo). mercadoeconsumo.com.br L
92. Savills Vietnam — ціни нових квартир, I кв. 2026 року. vietcetera.com M
93. CBRE — доступність житла в Ханої та Хошиміні, 2025 (за Dtinews). dtinews.dantri.com.vn M
94. Gyourko, Mayer, Sinai — «Superstar Cities», AEJ: Economic Policy, 2013. nber.org H
95. HM Land Registry — UK House Price Index. landregistry.data.gov.uk H
96. FHFA All-Transactions House Price Index по агломераціях (через FRED). fred.stlouisfed.org M
97. Ramani, Bloom — «The Donut Effect of COVID-19 on Cities», NBER WP 28876. nber.org H
98. WFH Research (Barrero, Bloom, Davis) — Survey of Working Arrangements and Attitudes. fred.stlouisfed.org H
99. Міністерство землі Японії — офіційні ціни землі 2026 року (за Jiji / Adnkronos). english.adnkronos.com M
100. Статистика Кореї — частка населення Сеульської агломерації (за Asia News Network). asianews.network M
101. Статистика Кореї — народжуваність 2025 року (за Reuters). freemalaysiatoday.com M
102. Міністерство землі Кореї — офіційні ціни квартир 2026 року (за вторинним джерелом). koreajoongangdaily.com M
103. Непродане житло в Пусані, червень 2025 року (за вторинним джерелом). breezeinflow.com L
104. Держстат Китаю — ціни за ешелонами міст, березень 2026 року (за вторинним джерелом). aa.com.tr M
105. Destatis — індекс цін житла за типами районів, II кв. 2026 року. destatis.de H
106. Notaires du Grand Paris — ціни квартир у Парижі (за вторинними джерелами). notairesdugrandparis.fr M
107. Eurostat Urban Audit — населення міст (urb_cpop1), наш розрахунок за класами розміру. ec.europa.eu M
108. Eurostat GISCO — населення громад Німеччини 2014 і 2024 років, наш розрахунок. gisco-services.ec.europa.eu M
109. Eurostat GISCO — населення громад Португалії, Швеції, Фінляндії, наш розрахунок. gisco-services.ec.europa.eu M
110. GUS (Польща) — населення міст на 1 січня 2025 року (за Polsat News). polsatnews.pl M
111. Eurostat Urban Audit — населення функціональних міських зон (urb_lpop1), наш розрахунок. ec.europa.eu M
112. Eurostat Urban Audit — ціни квартир за містами (urb_clivcon), наш розрахунок. ec.europa.eu M
113. IW Wohnindex, IV кв. 2025 року. bca.de M
114. Eurostat — населення за віком у регіонах NUTS2 (demo_r_pjangroup), наш розрахунок. ec.europa.eu M
115. Eurostat — населення, народжене за кордоном, за ступенем урбанізації (lfst_r_pgaumd). ec.europa.eu H
116. Eurostat — міграція і природний рух у регіонах NUTS3 (demo_r_gind3), наш розрахунок. ec.europa.eu M
117. OLX Нерухомість — медіанні ціни однокімнатних квартир, серпень 2026 року (за Omega Lviv). omega.lviv.ua M
118. robota.ua — вакансії за регіонами, II кв. 2026 року (за Інтерфакс-Україна). interfax.com.ua M
119. IOM DTM — General Population Survey, раунди 24–25 (2026). dtm.iom.int H
120. Mankiw, Weil — «The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market», NBER WP 2794, 1988. nber.org H
121. Saita, Shimizu, Watanabe — «Aging and real estate prices», 2016. emerald.com H
122. Уряд Токіо — прогноз кількості домогосподарств. toukei.metro.tokyo.lg.jp M
123. Harvard JCHS — прогнози кількості домогосподарств 2025–2045. jchs.harvard.edu M
124. ONS — прогноз кількості домогосподарств в Англії (базовий рік 2022). ons.gov.uk H
125. Держстат Китаю — народження і населення 2025 року (за Caixin). caixinglobal.com M
126. МВФ — оцінка базового попиту на житло в Китаї, 2024. imf.org H
127. Housing Europe — житлова система України, 2025. housingeurope.eu M
128. Главком — ціни квартир у Києві, серпень 2026 року. glavcom.ua M
129. The Page — ціна однокімнатної квартири в Києві в зарплатах, березень 2026 року (за даними LUN). thepage.ua L
130. Держстат — середня зарплата, травень 2026 року. interfax.com.ua H
131. Економічна правда — ціни житла в Києві 2008 року. epravda.com.ua M
132. Держстат — середня зарплата по Україні й Києву (через Мінфін). index.minfin.com.ua M
133. НБУ — середньорічний офіційний курс гривні (через Світовий банк). api.worldbank.org H
134. Умови програми єОселя. interfax.com.ua M
135. Укрфінжитло і Мінекономіки через Інтерфакс-Україна — кількість кредитів єОселі. interfax.com.ua M
136. Банки, що видають іпотеку, 2025 (за вторинним джерелом). aub.org.ua M
137. Укрфінжитло — фінансування єОселі облігаціями. interfax.com.ua M
138. Державний бюджет 2026 року — видатки на єОселю. interfax.com.ua M
139. Кабмін — обмеження вартості житла в єОселі з 9 лютого 2026 року. epravda.com.ua M
140. Кабмін — молодіжна модель єОселі, 15 жовтня 2026 року. kmu.gov.ua H
141. Частка новобудов у кредитах єОселі. interfax.com.ua M
142. Мінрозвитку — програма єВідновлення, червень 2026 року. borgexpert.com M
143. Держстат — прийняте в експлуатацію житло 2025 року (через Інтерфакс-Україна). minfin.com.ua M
144. Інститут демографії ім. Птухи — оцінка населення, липень 2024 року (за Фактами). fakty.com.ua M
145. УВКБ ООН — біженці і внутрішньо переміщені особи з України. api.unhcr.org H
146. Federal Reserve — Summary of Economic Projections, вересень 2026 року. federalreserve.gov H
147. Fannie Mae Economic and Strategic Research — прогноз, жовтень 2026 року (за MPA). mpamag.com M
148. CMHC — Housing Supply Gaps, червень 2025 року (за BNN Bloomberg). investmentexecutive.com M
149. Full Fact — відстеження цілі 1,5 млн осель. fullfact.org M
150. Savills — Revised Mainstream House Price Forecasts, червень 2026 року. pdf.savills.com M
151. UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. ubs.com M
152. First Street — прогноз впливу кліматичного страхування на вартість житла, 2025. impact.wharton.upenn.edu M

Read this briefing in English →